地王频出,是楼市失控,还是最后的疯狂

日期:2019-11-04编辑作者:五金工具

铝道网】曾经有过很长的一段时间,我特别关注房地产,除了通过房地产来观察宏观经济走势,为自己的股权投资决策提供分析参考依据之外,也是因为较近十年来,自己买房卖房没少折腾。 但是,从今年初以来,尽管还会偶尔写一两篇关于房地产的文章,但已经全然没有了原来的热情。 财经频道仍然一如既往地每天进行着连篇累牍的楼市报道和评论,几个财经学者或专家熟悉的面孔几年如一日地出现在电视屏幕上,说着同样的话。以前我还会特别关注这些人对于楼市新闻事件的分析和评论,试图通过这些人的评论看出点新意或者市场方向。到如今,已然没有兴趣再去听这样的唠叨。 和我一样感受的人一定不少,这样的“唠叨”任谁也听了会烦。这个月又是全国房价飙升,各地土地拍卖市场地王频出,各地楼市出现上涨失控的势头。据说前两天住建部又派出督导组到各地检查楼市调控的政策执行情况。 我不知道这样的行动是为房地产商涨价造势呢,还是为地方政府拍卖土地助威。反正,从历史经验来看,住建部的约谈、调查之类的活动对抑制房价没起任何作用,楼市始终按照自己的逻辑在不断上涨。 人们常说“审美疲劳”?如果用在房地产市场上,看这么多年来的楼市调控和调控政策督导执行,估房地产商和购房者都已经疲劳了。当然,这不是“审美疲劳”,而是“审丑疲劳”。当然,“美”也罢,“丑”也罢,既然已经疲劳了,其实也就没有什么差别。就像前几年的网络名人,即或长相特殊,甚至特殊到了良好,可能刚开始会让你很不舒服,久而久之也就习以为常了。 的确,在这样的“审丑疲劳”下,很多人不再花心思去揣摩决策层的楼市政策,更不去理会那些每天在电视媒体上义正词严而又无关痛痒的专家评论。相信自己的市场直觉,再不济就相信任志强,他反正是没有错过。 有钱没地方去,就赶紧买房,首套置业也好,改善性置业也好,想投资性资产保值也好,买了再说。不是有专家忽悠北京、上海的房价会涨到80万元每平方米吗?你还真别不信。砖头值钱还是废纸值钱。在我看来还是砖头值钱,何况这些砖头是搭配着钢筋水泥建起来的能遮风挡雨的房子。你用纸币垒个房子给我看看? 不是听说上世纪30年代前后,欧洲某国出现恶性通货膨胀,有个家庭妇女用咱们超市现在用的这种小推车推了一车纸币想去超市买生活用品。不幸半路遇上个劫匪,劫匪一把抢过手推车,把钱往地上一倒,推起车子就跑。为啥?因为一车的纸币还不如车子值钱呀! 其实,这样的事在过去的一个世纪里,在很多出现恶性通货膨胀的国家都曾出现过。一旦一国货币快速贬值,那纸币用来擦屁股都还嫌硬。经历过当年国民党时期金圆券的老一辈人,这样的记忆也应该还是刻骨铭心的。 所以,北京、上海的房价会不会到每平方米80万元?还真难说。不是北京、上海的房子在现有货币购买力的情况下因为供需不平衡导致真实价值上涨到80万每平方米,而是货币贬值的结果。你怎么知道,在未来房子80万每平方米的时候,超市里的大米是不是已经1000块钱一斤? 不是前几天还有媒体报道说,我国居民储蓄存款余额连续三个月突破43万亿元,分配到每个中国居民的头上,人均就有3万多元。这可是居民储蓄呐!是以自然人名义存在银行的钱,而且这些钱还在快速地增长。 这么多钱你不让他买房子,换成砖头,然后房地产商和房地产产业链上的企业家们赚了钱之后把财产转移到国外,购买美国的房子,推高美国的房价。如果把这些钱用在投资或炒作吃、穿等这些生活必需品上面,那普通老百姓就不是没房子住的问题了。 不过,话说回来。对于那种有着亿万家财的人,怎么理财人家肯定比咱们精明,不然怎么有那么多“房姐”、“房叔”、“房祖宗”。但是对于那些领着高薪的工薪族,在已经有了那么两三套房之后,是否还要进行所谓的理财投资,不断放大杠杆去买房子,我倒是觉得真没必要。能混到现在这状况,不少也是四十开外的人了,天天还要背着个沉重的房贷压力过日子,啥乐趣都没有。活那么累干嘛? 以北京上海来看,一套150平方米左右比较好的公寓,房价怎么着也在六七百万元。以房屋总价千分之二的月租金的行规,这样的房子即使是精装修的,月租金也不过1.2万元上下,年租金不到15万元。七百万元的现金,即使进行完全无风险的国债投资和定期存款,一年的利息或投资收益也有二十几万呢。 何况腾出这样的现金,还有很多其他更丰富的投资方式,可以配置其他一些更安全的、流动性更好的资产。如果真发生恶性通货膨胀,历史来看,好像只听说有人抢购黄金、抢购生活必需品,没有听说在哪个朝代出现恶性通货膨胀之后抢购房子吧。 当然,这一切的前提是你至少已经有了一两套足够舒适的房子可以对冲房价上涨的风险。否则,还是老老实实先买套房吧,至少这能让你活得更安心一些。

图片 1

今年中国房价再次刷新了人们对房价的认知,当你认为房价已经到顶的时候,中国的房价会给你一记响亮的耳光,虽然下半年政府出台了一系列楼市调控降温政策,各地区省市也积极响应,但也只能缓解一时之急。中国楼市泡沫一直以来就处于破裂的边缘。而中国的房地产商们还在不断给楼市施压。随着房价持续上涨,楼市泡沫破裂迟早也会有破裂的一天,到时候造成的后果可能不堪设想。

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上海又出地王了,这次拿地的价格10万元一平米,未来房子的预售价格是15万一平米。

图片 2

今年上海已经有过好几次地王了,每一次地王的出现,都会拉动周边房价的暴涨。

楼市泡沫

这次地王出现在上海的中心城区,还算是有情可原;之前那个顾村的地王,完全就是不切实际的疯狂。顾村都在上海郊区了,今年那边的新房成交价格也就3万元一平米,但是这个地王的拿地价格超过了5万一平米,房子盖好之后至少要卖到七八万一平米才能保本。如果有人说未来五年内顾村的房价会翻一翻,就算当前楼市这么疯狂,也没人会相信。

中国楼市泡沫已经是全球最大的实物资产泡沫,而人民币已经是全球最大的纸币泡沫,在泡沫破灭已经难以避免的情况下,是保人民币还是保楼市呢,能像1990年日本金融危机或1997年亚洲金融危机那样,能保住一个,就不错了。而楼价暴涨,特别是去年3季度以来的这轮大涨,尤其是最近楼板价暴涨,这使得人民币国内购买力,即人民币的国内币值大幅贬值,与此同时,人民币对外贬值有限,最近竟反弹。

如果有人说房地产商是傻子,疯了,也肯定没有人相信,过去了十年,是房地产的黄金时代,房地产虽然是躺着赚钱,但也都是一群嗅觉敏感,商业头脑远远超过我辈的人。他们做成我们普通人无法理解的事情,那只能说明我们水平有限,理解不到他们的所看到的高度。

中国实体经济低迷,房地产独大一枝独秀的现象,政府和房地产开放商不可能不清楚,就连少参与房价的普通百姓都一目了然。如何摆脱困境,很显然调控只是作为短期的回应,后期一定会有更狠的招数去严格执行。面对2017年的调控,2016年下半年就开始预热了,一线城市以及部分热点二线城市已经开始实行了不同程度的限购和限贷的政策,而距离全面的限贷和限购也正在路上。

虽然政府一再表示要调控房地产,个别城市再次推出限购政策。结果呢?地王频出就是对政府调控房地产最强有力的回击,赤裸裸的打脸。也有专家表示,这次新地王出现,一定会引发政府新一轮的调控。那又怎样呢?结果也只是再一次被市场打脸而已。

那么该如何抑制飞速上涨的房价呢?

地王频出,只能说明一个问题,市场上的资金太多了。有些宠物经济学家还在提什么降准降息,刺激经济的发展,完全都是皮鼓决定脑袋的产物,政府不会上当。

“房子是用来住的,不是用来炒的”。继此前权威人士接受《人民日报》专访时提出“房子是给人住的,这个定位不能偏离”后,近日召开的中央经济工作会议,再度将房地产定位于居住属性。并提到要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产市场长效机制,实现房地产市场平稳运行。

市场上的资金不是太少了,而是太多了。或者是结构性失衡,就是实体经济资金短缺,而楼市虚假性繁荣。实体经济转型还没有完成,现在市场是典型的资产荒,就是有太多的钱没有出路。实体经济不景气导致那么多钱都不敢投入实体经济,那么这些钱还能投到哪里呢?

然而,限购、限贷以及提高首付之类的政策,单纯在需求端进行抑制,实非长久之策。从以往限购的经验看,虽然能在短时间内稳定房价,但随之而来的反弹不可避免,因为限购限贷都有其时效性,且并未解决楼市过热的根本问题。

只能是股市和楼市了。然而,股市一直萎靡不振,未来几年之内还将处于慢慢熊市之中。没办法,只能投房地产了。

其实,中国并不缺房子,住建部部长陈政高今年10月份介绍,中国城镇人均住房建筑面积达到33平方米以上,农村人均住房建筑面积达37平方米以上,接近或达到发达国家水平。即便是房价畸高的北京也难言“缺房”。之所以此背景下热点城市房价仍旧上涨,一方面是分配不均,如房地产商潘石屹日前直言,“北京有人买一百套房,自己只住一套”,而不少人,尤其是年轻人无房;另一方面是房地产偏离居住属性并金融资本化,买房不仅仅为了住,被赋予了保值、增值功能。

虽然房地产差不多到了拐点,投资回报远远比不上前几年,但是国内已经没有比房地产更好的投资产品了。就算回报率不高,至少房子能保值吧,特别是一二线城市,人口持续增加,房地产就算不火爆了,也不至于降价。

因此,欲建立房地产市场长效机制,实现房地产市场平稳运行,最重要的是让房子回归居住属性。

所以,楼市的疯狂不是最后的狂欢,恰恰是最理性的投资行为。一二线城市房价上涨,就是因为全国人大部分都看到了,一二线城市的房价保值增值。而一二线城市地王频出,也是因为房地产商们看到了一二线城市未来的升值潜力。

首先,城市化的核心在于“人的城市化”,热点城市的房地产供应,要以常住人口而非户籍人口为基准,根据人口流动情况分配建设用地指标。换言之,热门城市应合理增加住宅用地供应,以此缓解目前一二线楼市库存供不应求的状态。以北京、上海为例,2000多万常住人口中有四成左右为外地户籍,这些人工作、生活都在大城市,城市规划应等同视之。

房地产商也没有更好的选择,三四线城市还要去库存,没法再开发了。而一二线城市的土地又有限,这样一推出,就是地王。怎么调控都没用。

其次,对于“北京有人买一百套房”等情况引发的供应不足,针对空余房产征税宜早不宜迟。以中国目前的情形来看,如国际上通行的全面征收房产税自然不合适,且与目前土地70年使用权问题,在法理上有一定的冲突。因此,可对人均拥有住房面积超过一定标准进行征税,比如在部分热点城市推行人均60平方米以上部分征收,全面实施不动产登记。如此既可激活存量,增加有效供应以抑制房价过热,亦可为政府增加财政收入。

楼市失控也算是中国经济转型中遇到的特殊问题,除非中国经济转型成功,经济增长不在依靠房地产,否则中国的房价不会降,地王还会继续出现。

毋庸置疑,房地产金融资本化、偏离居住属性,并由此导致的泡沫,对于实体经济和中国阶层流动带来的负面影响,已成为各界共识。此时,抑制甚至去除泡沫,降低经济对于房地产的依赖,让房子回归居住属性,功在当代,利在千秋。

总体来看,火热的房价是可能在调控中慢慢的回温,至于什么时候降,没有一个人能给出一个时间点,这就得根据政府的调控以及市场的行情而定了。当然,第一黄金网分析师也认为房价大跌可能性不大,也相信国家也不会希望2017年再出现如今年这几个季度出现的疯狂行为,牺牲实体经济,让房地产行业独大一枝独秀的局面也将会慢慢的缩小甚至终结,前期高价拿地王的房企,如果房价不涨恐怕都难以维持高周转,不涨即为降。其实,房价下跌没那么可怕,可怕的是中了房价只能涨的魔咒,终将会有一大批被淘汰。

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